最近、業界では異常に大規模修繕の動きが活発化してきたような気がします。広島市内でもその流れは同じですね。
ただ、そんな世の流れにクギを指すかもしれませんが、このブログにたどりつかれたマンションの住民の皆さんに
知っておいてほしい小冊子を紹介します。
小冊子の題名は「なんかおかしいぞ！マンション大規模修繕工事」（広島編）です。
サブタイトルは、（住民の皆様に確かな情報をお伝えするために・・・）としたものです。

この小冊子は、私のホームページ上では語られていない業界の裏事情を、管理会社、設計コンサルタント、施工業者の立場で実態に近い内容として書いたものなのです。

今回、最初の数ページのみの発信をいたしますね。

興味のある方には全編版をお渡しいたしまので、下記までご一報ください。

※文字が小さくて読みにくい場合はページを左クリックして拡大表示でお読みください。


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　◆　立石建築設計ではマンションの大規模修繕に関するコンサルタントやご相談をお受けしております。◆

　　　管理会社主導の大規模修繕の実態、修繕の必要性、理事会での進め方、劣化や耐震性の説明、コンサルタント選定方法、調査設計、業者入札、工事監理などさまざまな御相談に対応いたします。

　　　　　　　　　お問合せメールは、082-527-2187　か　メール　info@tate-arc.comまで
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私が設計監理コンサルタントをしている西区のBYマンション（築30年）2回目の大規模修繕工事において、理事会の方々による足場解体前検査を行ないました。1回目の大規模修繕で出来なかったことも、今回は全面的に見直した修繕工事であり、グレードアップ工事でもあります。今までにも多くのマンションの大規模修繕のコンサルタントとして皆さんのお手伝いをさせていただいていますが、今回もまた、いろんな勉強をさせていただきました。

　

足場解体前検査中です。　　　　終わって全員で検討会


ちなみに、左の写真が工事前の状況で、右の写真が今回の工事後です。

　　　　　　

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１年前に私が大規模修繕の設計コンサルタントを行なったパーク・シティ庚午中の１年点検を行ないました。
建物規模は地上１３階建てで住戸数は１５１戸の大型マンションです。

１年点検の立会いは、理事長さん、管理会社、施工会社、コンサルタント（立石建築設計）です。
屋上から１階外廻りまで２時間をかけゆっくりと、じっくりとチェックします。

　　
大きな問題はありませんでしたが、やはり１年経つと不具合も見つかるものです。

　これは、石調吹付けの壁にポツポツと出たサビ汁です。状態からの推測ですが、施工段階のもらいサビか骨材の中に何らかの形で鉄分が混入したのか？？？いずれにせよ補修をかけます。
　タイルの入り隅部分のシーリングの不具合です。シーリングの厚み不足から劣化が起きたのではと推測されます。いずれにせよ補修をいたします。
　住戸玄関の新聞受けに発生したサビです。塗装の性質上　角の塗装が乗りにくいのと、傘掛けに使われている住居もあったことから塗膜が剥離した模様です。
　
最後に手直し事項をチェックした内容のの総括を行ない終了。バルコニー部分については、住民の皆様にアンケートを配布して後日対応させていただくことでご説明いたしました。
このマンション、実は築１９年経過します。１８年目で１回目の大規模修繕という計画というたいへん管理状態の良いマンションでした。

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　◆　立石建築設計ではマンションの大規模修繕に関するコンサルタントをお受けしております。◆

　　　修繕の必要性、理事会での進め方、劣化や耐震性の説明、コンサルタント選定方法、調査設計
　　　業者入札、工事監理などさまざまな御相談に対応いたします。

　　　　　　　　　お問合せメールは、082-527-2187　か　メール　info@tate-arc.comまで
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私が設計コンサルタントとして関わらせていただいているＢＹマンションの２回目の大規模修繕工事。
２月末に各施工業者からの競争見積りの結果をふまえて、本日プレゼンテーションを行ないました。
今日の私の役目は、全体の進行とタイムキーパーです。

各社のプレゼンの状況です。
　　

３社の説明を受けましたが各社とも会社のカラーの出たプレゼンとなり、終了後臨時理事会が行なわれました。
３社の金額差も予想以上に開いており、競争入札の効果がはっきり出たかたちです。
さあ、これから着工に向けて契約や住民説明会などが始まります。
私もコンサルタントとして、トラブルの無いマンション大規模修繕工事を監理していこうと思います。

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　◆　立石建築設計ではマンションの大規模修繕に関する御相談を随時無料でお受けしております。◆

　　　修繕の必要性、理事会での進め方、劣化や耐震性の説明、コンサルタント選定方法、調査設計
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　　　　　　　　　　　　　お問合せメールは、info@tate-arc.comまで
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日経BP社が発行する「どこに頼む？マンション大規模修繕」にコンサルタント会社として
立石建築設計が掲載されました。
見開き４ページ分です。（お金を払って掲載依頼をしたのではありません。）

全国の設計事務所が６０社、広島県内の単独の設計事務所としては３社のみです。

価格は３８００円と高価な書籍となっていますが、今までに存在するこの手の書籍としては、
かなり実態に踏み込んだ内容となっているようです。

広島で大規模修繕工事をお考えのマンションの管理組合の皆様には是非ご覧いただきたいと思います。


　


　
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広島市西区のＢＹマンションの大規模修繕コンサルタント業務が始まりました。
コンサルタント業務のプレゼンテーションの結果を得て管理組合より選考いただきました。
当社の大規模修繕コンサルタント業務の考え方に賛同いただけたことに感謝いたします。

管理組合様との設計監理契約の手続き等を終え、まずは建物診断を行ないます。
その中でも結構大変なのが住民のみなさまのバルコニー調査から始まります。
特に今回のマンションは築３０年で２回目の大規模修繕なので、１回目の工事の経験者が
多く、１回目の修繕での不満や改善要求がチラホラ耳に入ってきています。
（ちなみに１回目の修繕コンサルタントは当社ではありませんのであしからず）

まあ、当時は大規模修繕自体が一般的でなく、こうしたインターネットでの情報も
ほとんど入らない状況だったのでしょうから、勧められる調査の流れや工法、業者選定なども
コンサルタント任せに近いものであったと推測します。

そうして１回目の修繕から１２年目での今回の調査です。（周期としては早すぎます）
住民のみなさんの意見を出来るだけ拾い上げ、工事中の生活不具合や、安全面など、ストレスの
少ないコンサルタント業務を行なっていきたいと思っています。

調査中の出来事などは、逐次報告できればいいなっ！　と考えています。

２か月前から調査をしていたマンション群（全１２８戸）の建物調査報告会をおこないました。
約４０年前に建てられたマンションだったので、建物だけでなく給水配管や排水配管の調査もふくめて
抜き取り検査や、映像解析までさまざまな検査です。
給水管は抜管検査をした結果、内部のサビがとんでもない状況にもなっていまて参加住民におどろきの結果も。

今後、全面建替えか大規模修繕か？
いや、大規模再生的な考えもある。耐震はどうする？バリアフリーは？など。

しかも肝心の長期修繕計画が無い状況！

費用のことや、スケジュール、所有権のこと。みなさんの想いもこれまた千差万別・・・・・

自分たちの資産をどう生かしていくのか・・・・・

その道筋を建築専門家として素人の方にわかりやすく説明し、見極めていってあげるのが、我々建築設計事務所の役割ではないか。

そして、その立場はあくまでも企業との利害関係があってはならない！

約２時間にわたっての説明会でしたが、最後に住民のみなさんからの温かい拍手をいただいた時は、
長い調査期間の大変さなど吹き飛んでしまいました。

これから、住民の皆さんがこのマンションの方向性を考えるいい機会になったものと思います。
今後、このマンションのこれからの意見交換会にも第３者の専門家としてアドバイザー的に出席要請もありました。　　　　　　　築３０年以上のマンションの方々は皆、同じような問題をお抱えなんだと痛感しました。

　

約２時間。みなさん真剣に聞き入られておられました。

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　　◆　広島の設計事務所　立石建築設計

　立石建築設計の大規模修繕ホームページはこちら　http://www.tate-arc.com/　　
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１年３ヵ月前にコンサルタントの依頼を受け、調査・設計・監理をかさねた西区のＰマンションの竣工を間近にしました。
修繕工事を施工いただいた現場監督さんを始めとする協力業者のみなさんのおかげで、工事期間５カ月弱という工程で無事完成をむかえそうです。

修繕委員会を兼ねた理事会の皆さんとの、さまざまな問題定義や検討、報告も今となっては懐かしくも感じます。

住民のみなさん。ご協力ありがとうございました。次回の大規模修繕工事は２０年後までの延命をめざして、日々のメンテナンスをお願いしますね。



西区の庚午三叉路の交差点近くのマンションです。実物をご覧ください。
外廻りも全体的にリニューアルしてますよ！


エントランス廻りはピッカピカになりました！（照明器具も交換不要のＬＥＤライトに換えてます）

◆◆　立石建築設計では、広島のマンション大規模修繕コンサルタントをおこないます　◆◆

　　　　ホームページをご覧ください。　http://www.tate-arc.com/repair/index.html



私がコンサルティングさせていただいている広島市南区のＫマンションの大規模修繕工事。

工事も終わりに近づき、足場が解体されていく。（もちろん、解体前の検査はチェック済みです）

このマンションは築１２年目。本来ならばまだ修繕は早いとも感じたが、海と山が近接し、

塩害や木々のコケが付着し塗装の劣化が激しいマンションでした。

今回の塗装の仕様はそのあたりも配慮した塗装です。

さあ、引渡しまであと少しです。事故やトラブルが起きないように見守っていきますね。

　　　

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私が設計監理コンサルしている「Ｐマンション」１８年目の大規模修繕工事が
始まっています。市内でも数少ない１５０世帯を超える大型マンションです。
一気に足場がかかっていき、数カ月間はシート越しの生活となり住民の皆さんには
不自由をおかけいたします。
施工会社のみなさんも事故の無いようにお願いいたしますね。